임대차 계약갱신권 폐해(임차인의 갑질?)

0. 요약

임차인은 기본 전세 2년 살고나면,
가격 낮춰 재계약 2년을 요구할 수 있고
또 2년이 안되더라도 언제든지 이사 갈수있음

1. 들어가며

요즘 기사를 보면, 이상하고도 똑똑한 일들이 많이 발생하네요. 그 중 하나가 집값이나 전세값이 떨어지는 와중에 임차인이 계약갱신권을 쓴다는 이야기입니다
후.. 천천히 살펴 보시죠

https://n.news.naver.com/article/016/0002086903?cds=news_my

전세금 낮췄는데 갱신권도 쓰겠다는 세입자…갱신권에 두번 우는 강남 집주인 [부동산360]

2. 주택임대차보호법에 의한 임차인의 계약갱신권

(1) 임차인은 총 4년을 살수 있다

주택임대차보호법에서는 임차인의 불안정한 주거생활을 안정시키기 위하여 계약갱신요구권을 만들었습니다. 그말인즉슨, 전세2년을 다 살고나서 임대인의 동의여부와 상관없이 원칙적으로 추가 2년을 유사한 전세가격으로 더 살 수 있다는 의미입니다

(2) 계약갱신권의 폐해!!

이는 주택가격과 전세가가 너무 오를 당시 임차인의 주거생활을 안정시키기 위함이였습니다.
그래서 당시 정부에서 마련한 것이 계약갱신권입니다
상식적으로 요즘같이 가격이 빠질때에는 계약갱신권을 쓸 필요가 없죠. 하지만 임차인이 합법적으로 언제든 임대차계약을 해지하고 이사갈 수 있기 위하여 임대차 계약갱신권을 쓴다는 거죠..

어처구니 없는 일이 일어나는거 보면 법이란건.. 심사숙고하여 만들어야 할 것 같다는 생각이 듭니다


3. 주택임대차보호법 조문 확인

제가 관련 조문들만 발췌를 해놓았는데요
확인해보시면 좋을 거 같습니다

주택임대차보호법
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액


제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.  <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]